資産としての住宅

悠悠ホームの家造りの方向性を決めるにあたり、当時弊社代表は海外の住宅事情の視察に余念がなかった、17~18年前の話である。たどり着いた健康住宅は日本で続いてきた在来工法を軸とし、当時問題だったシックハウス改善のために断熱工法にメスをいれた家だった。さらに新建材多用の疑問から独自の視点での商材導入により室内の「空気」にこだわった家をつくってきた。代表は海外視察の中で日本の住宅の価値の低下に失望する。良い住宅は高い資産価値を形成しより良い投資物件となるべきだ。住宅が子や孫が引き継いでいくものではなくなってる社会の中で資産としての住宅の位置づけを日本の共通認識としなければならない。しかし弊社ような工務店がいくら声をあげても業界が動くわけではない。海外では新築住宅よりも中古住宅の方がリスクが少なく、住環境も形成され、高く売買されるケースが少なくない。いわゆる投資物件なのである。日本でこういう状況が生まれないのは理由はいくつか考えられる、財務省令では木造住宅の耐用年数を22年としている、ただしこれは税法上の減価償却の耐用年数であるが建物の耐久性として築20年程で無価値と査定する業界慣行につながったという意見がある、また価値が下がるため住まい手はあまりメンテナンスをせず、買い手もコストをかけて品質調査をしないという流れが負の連鎖を生み出すことになっているともいえる。住宅流通の在り方が変わるためには全ての人が一斉にシフトアップしないといけないであろうし、昨今の住宅施策は徐々にそういう風潮を作り出そうとしている。そんな中、住宅新報10/31号社説に「自宅のリースバック」のことが記載されていたので、住宅を利用した資金調達のスキームについて少々触れたい。高齢化社会、長くなる老後の資金調達として、不動産会社のハウスドゥが早くから手掛けているリースバックというシステムがある。自宅を不動産会社へ売却し買主であるオーナーに対してリース料（家賃）を払うシステムだ。比較してリバースモーゲージという金融商品がある、これは自宅を担保にお金を借り、借りたお金は死亡時に自宅を売却するというもの。また最近では賃料返済型のリバースモーゲージなる物も登場している、これはJTI（一社・移住住み替え支援機構）が最長35年の一括借り上げを行い、ここから入ってくる家賃を返済原資として金融機関のローンを組む。JTIが家賃保証をするため、入居者が入らなくても給与所得や年金所得からの持ち出しはない。老人ホームなどへの一時等急にお金が必要な場合や、残債のあるマンションからの住み替えなどに利用が考えられるという。売買だけではない、住宅を利用したお金のやりくりの選択肢が増えることで「投資」という認識に少しでも近づいていくのではないかと考える。フランスではヴィアジェというシステムもあるという。これは売主は死ぬまでその家に住む権利があり、買主は売買契約成立時に前金を支払い、その後は月々定額を売主に支払うというもの。売主が生きている間は買った家に住めないというん入居時期が不確定ななんとも不思議な制度だが、人気地区ではこのシステムの需要があるそうだ。

広報企画課